מחזור משכנתא

 

עברו כמה שנים מאז לקיחת המשכנתא וסביר להניח שהמצב שלכם כיום הוא לא אותו הדבר שהיה באותה התקופה, אם זה בהיבט הכלכלי או המשפחתי, הגיוני מאוד שההוצאות גדלו או להפך.

כעת אנו נרצה לעלות/להקטין את גודל המשכנתא בגלל דברים כאלה או אחרים שנקרו בדרכנו וכאמור שינו את מצבנו. כאן נכנס לתמונה מחזור משכנתא.

כאשר אנו מדברים על מחזור משכנתא הכוונה היא, במילים פשוטות, לקיחת משכנתא חדשה לגמרי בתנאים חדשים שיחליפו את התנאים של המשכנתא הישנה, משכנתא שתתאים למצב הכלכלי הנוכחי שלנו. כלומר, נחזיר חזרה את המשכנתא הישנה ונסגור את ההלוואה ובמקומה נקבל משכנתא חדשה לחלוטין.

חשוב לדעת ולזכור כי למשכנתא ישנם פרמטרים שונים שבסופו של דבר יקבעו את טיבה. מושגים כמו החזר התחלתי, החזר מקסימלי משוער, משך חייה, ריבית ממוצעת וכו'.

במקרה של מחזור משכנתא מומלץ להשוות משכנתאות בכדי לבחור את המשכנתא הכונה ולמנוע ממכם ליפול קורבן למניפולציות שונות שהבנק יכול להפעיל עליכם, שביניהן ניתן להזכיר את העברה בין מסלולים שונים של הלוואות קבועות להלוואות משתנות, אמצעי שמגדיל את הסיכון שתיקחו במשכנתא זו ושיכול לחשוף אתכם לתנודות בשוק. כך גם הארכת מועדי ההלוואה שיכול להקטין את ההחזר החודשי אך יגרור אתכם לעוד שנים נוספות עם משכנתא.

דבר נוסף שחשוב לדעת, הבנק המלווה לעולם לא יציע לכם מחזור משכנתא ולא ייעץ לכם על כך, לכן אנו נתאים את המשכנתא לתנאי השוק ולמצבנו הכלכלי הנוכחי, עם הסתכלות קדימה לעתיד.

אז מה בעצם צריך לבדוק בכדי להגיע מוכנים לקבל החלטה?

תחילה, נבחן אם הריבית ירדה ממועד לקיחת המשכנתא, במידה וקיים מצב בו תנאי השוק יהיו נוחים יותר עבורנו אז נבחן את אופציית המחזור.

נבדוק את ההכנסות שלנו כיום בהשוואה כמובן למועד לקיחת המשכנתא, אם השינוי ניכר, הכנסה קטנה או גדולה יותר, במקרה זה מחזור משכנתא תהיה אופציה טובה מאוד.

במידה והחלטתם למחזר בבנק אחר, חשוב לקחת בחשבון הוצאות נוספות במחזור משכנתא, כמו – אגרות טאבו, פתיחת תיק, נוטריון, עלויות שמאי וכו'.

נסכם ונאמר שכמו בכל מקרה בעניין לקיחת משכנתא, כל מקרה לגופו. רק הבעלים של המשכנתא יוכל לדעת אם היא מתאימה לו או לא, לכן משפטים כמו "כל הריבית שולמה" לא נכונים תמיד כיוון שלקחתם את המשכנתא בתקופה מסוימת ומאז כמובן הריבית השתנתה, כלומר השוק התקדם והשתנה, או "במידה ותמחזרו תספגו קנס גבוה" – לא להסתנוור מעצות כמו אלה, בעיקר אם הם באו מפיו של פקיד בבנק המלווה לכם את המשכנתא תצטרך להידלק לכם נורה אדומה כי כנראה שתנאי המשכנתא נשלטים ע"י הבנק והרבה פחות בשליטתכם ומותאמים לכם, לכן יש לשקול למחזר משכנתא אף על פי הקנסות, תוך שקלולם כמובן.

כמובן המלצתי האישית היא לשקול את כל ההיבטים הכלכליים שנובעים מהצעד הזה, כולל הריביות והעמלות שכרוכות בכך. מומלץ להתייעץ עם יועצי משכנתאות בכדי למצוא את המסלול הכי משתלם ומתאים עבורכם.

ייעוץ משכנתא

 נהוג לפני הוצאה גדולה כמו חופשה גדולה בחו"ל או קניית רכב, להתייעץ, להשוות ולבדוק מול אדם שמוכן לעזור וכמובן בקיא בתחום. כאשר אנו נוטלים הלוואת משכנתא, מסיבה כלשהי אנשים יעדיפו לקחת משכנתא בבנק בו כבר קיים החשבון שלהם, מבלי לברור את ההצעות שלו ייבחרו את המשכנתא בלי לחשוב יותר מידי. זאת אולי כיוון שהתחום נראה מבלבל ומרתיע עד כדי כך שרוב האנשים מוכנים פשוט לקחת את ההצעה הראשונה שניתנת להם במקום ללמוד ולחקור על הנושא ולבחור את המשכנתא הנכונה להם. בשנים האחרונות ישנו שינוי תפיסתי בנושא לקיחת משכנתאות, דבר שיצר מקצוע חדש יחסית שנקרא יועץ משכנתאות.

במידה ולקחתם את היוזמה והחלטתם להשוות בין ההצעות השונות שקיבלתם מהבנקים בנוגע למשכנתא, סביר להניח שתתקשו להבין את הפרמטרים, מה כל הצעה מפרטת וכמובן מה ההצעה הנכונה עבורכם. תפקידו המרכזי של היועץ הוא לאסוף את הנתונים עבורכם, שלרוב כתובים בשפה פיננסית ומשפטית, ייפשט אותם בשבילכם ויבין ממכם מהם הצרכים היכולות שלכם. הבחירה של התוכנית הנכונה עבורכם, יכולה ותחסוך לכם לאורך תקופת המשכנתא הממושכת סכומים גדולים, לפעמים אפילו עשרות אלפי שקלים.

אז אם נכנס לעומק הקורה, ישנם שני סוגים של יועצי משכנתאות, הראשון הוא יועץ פרטי.

היועץ הפרטי בדרך כלל כבר עבד אצל בנק משכנתאות כזה או אחר, או אדם אשר לקח קורס בתחום המשכנתאות ונכון לעכשיו הוא מייעץ לאחרים. הסוג השני, הוא יועץ מטעם בנק או חברה גדולה. לשניהם חסרונות ויתרונות.

יועץ פרטי ייתן יחס יותר אישי וכמובן תהיה לו קבוצה קטנה יותר של לקוחות, הידע שלו יהיה פחות אמין, עשוי להיות פחות מנוסה והעלויות שלו יכולות להיות גבוהות. יועץ מטעם חברה יכול להיות יותר זול ומקצועי יותר, כמובן זאת על חשבון יחס פחות אישי.

כמובן שזאת בחירה קשה, יועץ משכנתאות יכול להתברר כעזר רב, במידה ויתברר כבחירה נכונה. אין כאן תשובה של כן או לא, הנוסחה הנכונה היא להתייעץ עם בעלי ניסיון, להיפגש עם מספר יועצים משני הסוגים השונים וכך להחליט החלטה שקולה יותר. חשוב מאוד שתרגישו שהיועץ מבין את הצרכים שלהם ושיהיה ניכר שיש מאמץ מצידו עבורכם למצוא תכנית המתאימה לכם ותהיה רווחית עבורכם.

אך, תחילה לפני שתחפשו יועץ משכנתאות, תנסו לעשות את העבודה במקומו. תקראו על הנושא ותנסו להבין בו כמה שתוכלו. כלומר, המידע זמין באינטרנט לכולם וישנו צורך במעט מאמץ מצידם בכדי להבין אותו. נסו לנתח את היכולות הכלכליות שלכם בהווה ובעתיד וכדאי לקחת גם בחשבון שינויים גדולים כמו הרחבת המשפחה או רכישות גדולות. אחרי שכל המידע הנ"ל יהיה בידיכם תוכלו לפנות ליועצים השונים ולדבר עימם בגובה העיניים ובכך לקחת החלטה מושכלת ושקולה.

חשוב לזכור, שבסופו של יום מדובר בחיסכון ואם תבחרו בייעוץ, תזכרו שהוא גם דורש משכורת, לכן קחו בחשבון כמה שיותר משתנים בכדי לקבל את ההחלטה שתהיה הכי רווחית עבורכם.

בנקים למשכנתאות

אם אתם כאן אז אתם כנראה מתעניינים בבנקים למשכנתאות, מה שאומר שאתם בדרך לקניית דירה, כיוון שכיום אין כמעט ומי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה ללא משכנתא.

ההחלטה הראשונית היא באיזה בנק לקחת את המשכנתא, ההלוואה הכי ארוכה שתיקחו בחייכם.

בשביל זה אנחנו כאן, נשמח להכווין אתכם מעט ולצייר לכם תמונה כללית של אילו צעדים תצטרכו לעשות בבחירת הבנק ממנו תיטלו את המשכנתא הראשונה שלכם.

ובכן, כמעט ורוב הבנקים בישראל  עוסקים במתן משכנתאות, אומנם ישנם בנקים שיותר בולטים בתחום המשכנתאות כמו בנק לאומי למשכנתאות, בנק הפועלים למשכנתאות, או בנקים כמו מזרחי טפחות, הבנק הבינלאומי ובנק דיסקונט ועד הבנקים הקטנים כמו בנק ירושלים.

בנק מזרחי טפחות

בנק המשכנתאות הגדול ביותר בארץ, נתח השוק שלו מוערך בכ-40% מהשוק. בגלל גודלו היחסי שמגיע משילוב של שני בנקים בעבר הרחוק (טפחות ומזרחי), הוא פונה לקהל יעד רחב יותר מאחרים. רמת הריביות שמוצעת ללקוחות כמובן משתנה בין לקוח ללקוח.

בנק הפועלים למשכנתאות

כשנסתכל על סוגי הבנקים למשכנתאות – לאומי, פועלים, מזרחי, דיסקונט ונבחן מה מייחד אותם, נמצא כי לו דווקא יהיה תיאום בין גודלו של הבנק ליכולות שלו בשוק המשכנתאות. הדוגמא הכי בולטת היא העובדה כי בנק הפועלים – שנחשב לבנק מוביל בישראל, הוא רק הבנק השלישי בגודלו בתחום המשכנתאות. סיבה מרכזית לכך היא ככל הנראה העובדה שבנק הפועלים למשכנתאות מעדיף לתת ללקוחותיו הצעות, מאשר ללקוחות של בנקים אחרים, זאת למרות שניתן לראות שינוי במגמה זו.

בנק לאומי למשכנתאות

בנק לאומי למשכנתאות הוא השני בגודלו בשוק המשכנתאות. קהל היעד המועדף הוא זה שמנהל את העו"ש שלו בבנק, אך הוא כמובן מאפשר קבלת משכנתאות גם ללקוחות שאינם לקוחות של הבנק עצמו.

בנוגע לריבית בבנק זה, כמובן שלקוחות הבנק יקבלו ריביות נמוכות, אך בעוד לקוחות מבנקים אחרים מקבלים ריביות בינוניות עד גבוהות.

בנק דיסקונט למשכנתאות

בנק זה הוא הבנק הרביעי בגודלו בשוק זה. אומנם, הוא יחסית קטן אבל ישנה פריסת ארצית רחבה.

נוכל לראות כי בתחום המשכנתאות ישנה הרבה פחות פריסה, דבר המשפיע על המקצועיות וזמני התגובה של הבנק. הפותחים חשבון בבנק יקבלו הטבות, כמו כן הריבית עבור לקוחות הבנק תהיה נמוכה הרבה יותר מזו שיקבלו לקוחות של בנק אחרים.

בנק ירושלים למשכנתאות

בנק זה הוא מאוד ותיק בישראל אך הוא מאוד נשיתי שנתח השוק שלו הוא אפסי. הייחודיות שלו בתחום המשכנתאות מורכבת ברובה. לכן בבנק זה לא כמו שאר הבנקים, הריביות יהיו גבוהות ללקוחות הבנק וגם ללקוחות בנקים אחרים, רמת הריביות הגבוהה נובעת מכך שקיים סיכון בעת אישור משכנתאות מורכבות.

טיפים לביצוע תהליך משא ומתן מדויק ואפקטיבי יותר:

1. תבחנו את מספר החלופות בקרב בנקים שונים.

2. אספו ולמד כמה שיותר מידע על תנאי ההלוואות השונים שמוצעים על ידי הבנק אליו פניתם.

3. נהלו משא ומתן במתינות, תוך כדי הקשבה לפקיד הבנק.

4. אל תהססו להזכיר את ההטבות והתנאים שקיבלתם בבנקים אחרים.