מחזור משכנתא

 

עברו כמה שנים מאז לקיחת המשכנתא וסביר להניח שהמצב שלכם כיום הוא לא אותו הדבר שהיה באותה התקופה, אם זה בהיבט הכלכלי או המשפחתי, הגיוני מאוד שההוצאות גדלו או להפך.

כעת אנו נרצה לעלות/להקטין את גודל המשכנתא בגלל דברים כאלה או אחרים שנקרו בדרכנו וכאמור שינו את מצבנו. כאן נכנס לתמונה מחזור משכנתא.

כאשר אנו מדברים על מחזור משכנתא הכוונה היא, במילים פשוטות, לקיחת משכנתא חדשה לגמרי בתנאים חדשים שיחליפו את התנאים של המשכנתא הישנה, משכנתא שתתאים למצב הכלכלי הנוכחי שלנו. כלומר, נחזיר חזרה את המשכנתא הישנה ונסגור את ההלוואה ובמקומה נקבל משכנתא חדשה לחלוטין.

חשוב לדעת ולזכור כי למשכנתא ישנם פרמטרים שונים שבסופו של דבר יקבעו את טיבה. מושגים כמו החזר התחלתי, החזר מקסימלי משוער, משך חייה, ריבית ממוצעת וכו'.

במקרה של מחזור משכנתא מומלץ להשוות משכנתאות בכדי לבחור את המשכנתא הכונה ולמנוע ממכם ליפול קורבן למניפולציות שונות שהבנק יכול להפעיל עליכם, שביניהן ניתן להזכיר את העברה בין מסלולים שונים של הלוואות קבועות להלוואות משתנות, אמצעי שמגדיל את הסיכון שתיקחו במשכנתא זו ושיכול לחשוף אתכם לתנודות בשוק. כך גם הארכת מועדי ההלוואה שיכול להקטין את ההחזר החודשי אך יגרור אתכם לעוד שנים נוספות עם משכנתא.

דבר נוסף שחשוב לדעת, הבנק המלווה לעולם לא יציע לכם מחזור משכנתא ולא ייעץ לכם על כך, לכן אנו נתאים את המשכנתא לתנאי השוק ולמצבנו הכלכלי הנוכחי, עם הסתכלות קדימה לעתיד.

אז מה בעצם צריך לבדוק בכדי להגיע מוכנים לקבל החלטה?

תחילה, נבחן אם הריבית ירדה ממועד לקיחת המשכנתא, במידה וקיים מצב בו תנאי השוק יהיו נוחים יותר עבורנו אז נבחן את אופציית המחזור.

נבדוק את ההכנסות שלנו כיום בהשוואה כמובן למועד לקיחת המשכנתא, אם השינוי ניכר, הכנסה קטנה או גדולה יותר, במקרה זה מחזור משכנתא תהיה אופציה טובה מאוד.

במידה והחלטתם למחזר בבנק אחר, חשוב לקחת בחשבון הוצאות נוספות במחזור משכנתא, כמו – אגרות טאבו, פתיחת תיק, נוטריון, עלויות שמאי וכו'.

נסכם ונאמר שכמו בכל מקרה בעניין לקיחת משכנתא, כל מקרה לגופו. רק הבעלים של המשכנתא יוכל לדעת אם היא מתאימה לו או לא, לכן משפטים כמו "כל הריבית שולמה" לא נכונים תמיד כיוון שלקחתם את המשכנתא בתקופה מסוימת ומאז כמובן הריבית השתנתה, כלומר השוק התקדם והשתנה, או "במידה ותמחזרו תספגו קנס גבוה" – לא להסתנוור מעצות כמו אלה, בעיקר אם הם באו מפיו של פקיד בבנק המלווה לכם את המשכנתא תצטרך להידלק לכם נורה אדומה כי כנראה שתנאי המשכנתא נשלטים ע"י הבנק והרבה פחות בשליטתכם ומותאמים לכם, לכן יש לשקול למחזר משכנתא אף על פי הקנסות, תוך שקלולם כמובן.

כמובן המלצתי האישית היא לשקול את כל ההיבטים הכלכליים שנובעים מהצעד הזה, כולל הריביות והעמלות שכרוכות בכך. מומלץ להתייעץ עם יועצי משכנתאות בכדי למצוא את המסלול הכי משתלם ומתאים עבורכם.

ייעוץ משכנתא

 נהוג לפני הוצאה גדולה כמו חופשה גדולה בחו"ל או קניית רכב, להתייעץ, להשוות ולבדוק מול אדם שמוכן לעזור וכמובן בקיא בתחום. כאשר אנו נוטלים הלוואת משכנתא, מסיבה כלשהי אנשים יעדיפו לקחת משכנתא בבנק בו כבר קיים החשבון שלהם, מבלי לברור את ההצעות שלו ייבחרו את המשכנתא בלי לחשוב יותר מידי. זאת אולי כיוון שהתחום נראה מבלבל ומרתיע עד כדי כך שרוב האנשים מוכנים פשוט לקחת את ההצעה הראשונה שניתנת להם במקום ללמוד ולחקור על הנושא ולבחור את המשכנתא הנכונה להם. בשנים האחרונות ישנו שינוי תפיסתי בנושא לקיחת משכנתאות, דבר שיצר מקצוע חדש יחסית שנקרא יועץ משכנתאות.

במידה ולקחתם את היוזמה והחלטתם להשוות בין ההצעות השונות שקיבלתם מהבנקים בנוגע למשכנתא, סביר להניח שתתקשו להבין את הפרמטרים, מה כל הצעה מפרטת וכמובן מה ההצעה הנכונה עבורכם. תפקידו המרכזי של היועץ הוא לאסוף את הנתונים עבורכם, שלרוב כתובים בשפה פיננסית ומשפטית, ייפשט אותם בשבילכם ויבין ממכם מהם הצרכים היכולות שלכם. הבחירה של התוכנית הנכונה עבורכם, יכולה ותחסוך לכם לאורך תקופת המשכנתא הממושכת סכומים גדולים, לפעמים אפילו עשרות אלפי שקלים.

אז אם נכנס לעומק הקורה, ישנם שני סוגים של יועצי משכנתאות, הראשון הוא יועץ פרטי.

היועץ הפרטי בדרך כלל כבר עבד אצל בנק משכנתאות כזה או אחר, או אדם אשר לקח קורס בתחום המשכנתאות ונכון לעכשיו הוא מייעץ לאחרים. הסוג השני, הוא יועץ מטעם בנק או חברה גדולה. לשניהם חסרונות ויתרונות.

יועץ פרטי ייתן יחס יותר אישי וכמובן תהיה לו קבוצה קטנה יותר של לקוחות, הידע שלו יהיה פחות אמין, עשוי להיות פחות מנוסה והעלויות שלו יכולות להיות גבוהות. יועץ מטעם חברה יכול להיות יותר זול ומקצועי יותר, כמובן זאת על חשבון יחס פחות אישי.

כמובן שזאת בחירה קשה, יועץ משכנתאות יכול להתברר כעזר רב, במידה ויתברר כבחירה נכונה. אין כאן תשובה של כן או לא, הנוסחה הנכונה היא להתייעץ עם בעלי ניסיון, להיפגש עם מספר יועצים משני הסוגים השונים וכך להחליט החלטה שקולה יותר. חשוב מאוד שתרגישו שהיועץ מבין את הצרכים שלהם ושיהיה ניכר שיש מאמץ מצידו עבורכם למצוא תכנית המתאימה לכם ותהיה רווחית עבורכם.

אך, תחילה לפני שתחפשו יועץ משכנתאות, תנסו לעשות את העבודה במקומו. תקראו על הנושא ותנסו להבין בו כמה שתוכלו. כלומר, המידע זמין באינטרנט לכולם וישנו צורך במעט מאמץ מצידם בכדי להבין אותו. נסו לנתח את היכולות הכלכליות שלכם בהווה ובעתיד וכדאי לקחת גם בחשבון שינויים גדולים כמו הרחבת המשפחה או רכישות גדולות. אחרי שכל המידע הנ"ל יהיה בידיכם תוכלו לפנות ליועצים השונים ולדבר עימם בגובה העיניים ובכך לקחת החלטה מושכלת ושקולה.

חשוב לזכור, שבסופו של יום מדובר בחיסכון ואם תבחרו בייעוץ, תזכרו שהוא גם דורש משכורת, לכן קחו בחשבון כמה שיותר משתנים בכדי לקבל את ההחלטה שתהיה הכי רווחית עבורכם.

בנקים למשכנתאות

אם אתם כאן אז אתם כנראה מתעניינים בבנקים למשכנתאות, מה שאומר שאתם בדרך לקניית דירה, כיוון שכיום אין כמעט ומי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה ללא משכנתא.

ההחלטה הראשונית היא באיזה בנק לקחת את המשכנתא, ההלוואה הכי ארוכה שתיקחו בחייכם.

בשביל זה אנחנו כאן, נשמח להכווין אתכם מעט ולצייר לכם תמונה כללית של אילו צעדים תצטרכו לעשות בבחירת הבנק ממנו תיטלו את המשכנתא הראשונה שלכם.

ובכן, כמעט ורוב הבנקים בישראל  עוסקים במתן משכנתאות, אומנם ישנם בנקים שיותר בולטים בתחום המשכנתאות כמו בנק לאומי למשכנתאות, בנק הפועלים למשכנתאות, או בנקים כמו מזרחי טפחות, הבנק הבינלאומי ובנק דיסקונט ועד הבנקים הקטנים כמו בנק ירושלים.

בנק מזרחי טפחות

בנק המשכנתאות הגדול ביותר בארץ, נתח השוק שלו מוערך בכ-40% מהשוק. בגלל גודלו היחסי שמגיע משילוב של שני בנקים בעבר הרחוק (טפחות ומזרחי), הוא פונה לקהל יעד רחב יותר מאחרים. רמת הריביות שמוצעת ללקוחות כמובן משתנה בין לקוח ללקוח.

בנק הפועלים למשכנתאות

כשנסתכל על סוגי הבנקים למשכנתאות – לאומי, פועלים, מזרחי, דיסקונט ונבחן מה מייחד אותם, נמצא כי לו דווקא יהיה תיאום בין גודלו של הבנק ליכולות שלו בשוק המשכנתאות. הדוגמא הכי בולטת היא העובדה כי בנק הפועלים – שנחשב לבנק מוביל בישראל, הוא רק הבנק השלישי בגודלו בתחום המשכנתאות. סיבה מרכזית לכך היא ככל הנראה העובדה שבנק הפועלים למשכנתאות מעדיף לתת ללקוחותיו הצעות, מאשר ללקוחות של בנקים אחרים, זאת למרות שניתן לראות שינוי במגמה זו.

בנק לאומי למשכנתאות

בנק לאומי למשכנתאות הוא השני בגודלו בשוק המשכנתאות. קהל היעד המועדף הוא זה שמנהל את העו"ש שלו בבנק, אך הוא כמובן מאפשר קבלת משכנתאות גם ללקוחות שאינם לקוחות של הבנק עצמו.

בנוגע לריבית בבנק זה, כמובן שלקוחות הבנק יקבלו ריביות נמוכות, אך בעוד לקוחות מבנקים אחרים מקבלים ריביות בינוניות עד גבוהות.

בנק דיסקונט למשכנתאות

בנק זה הוא הבנק הרביעי בגודלו בשוק זה. אומנם, הוא יחסית קטן אבל ישנה פריסת ארצית רחבה.

נוכל לראות כי בתחום המשכנתאות ישנה הרבה פחות פריסה, דבר המשפיע על המקצועיות וזמני התגובה של הבנק. הפותחים חשבון בבנק יקבלו הטבות, כמו כן הריבית עבור לקוחות הבנק תהיה נמוכה הרבה יותר מזו שיקבלו לקוחות של בנק אחרים.

בנק ירושלים למשכנתאות

בנק זה הוא מאוד ותיק בישראל אך הוא מאוד נשיתי שנתח השוק שלו הוא אפסי. הייחודיות שלו בתחום המשכנתאות מורכבת ברובה. לכן בבנק זה לא כמו שאר הבנקים, הריביות יהיו גבוהות ללקוחות הבנק וגם ללקוחות בנקים אחרים, רמת הריביות הגבוהה נובעת מכך שקיים סיכון בעת אישור משכנתאות מורכבות.

טיפים לביצוע תהליך משא ומתן מדויק ואפקטיבי יותר:

1. תבחנו את מספר החלופות בקרב בנקים שונים.

2. אספו ולמד כמה שיותר מידע על תנאי ההלוואות השונים שמוצעים על ידי הבנק אליו פניתם.

3. נהלו משא ומתן במתינות, תוך כדי הקשבה לפקיד הבנק.

4. אל תהססו להזכיר את ההטבות והתנאים שקיבלתם בבנקים אחרים. 

פרקטים

תחום הפרקטים הוא תחום שמאוד מתפתח בשנים האחרונות. ניתן לראות זאת בעליית כמות ההזמנות ובהתקנות המרובות הנעשות באלפי בתים בישראל ובעולם.

ישנם שלושה סוגים עיקריים של פרקטים:

1. פרקט מעץ טבעי אשר מורכב בדרך כלל משתיים או שלוש שכבות עץ המודבקות אחת על השנייה.
2. פרקט למינציה – בעל כיסוי מלאכותי של עץ ספציפי לבחירה (אשר מטרתו לרוב היא הגנה על עץ הבסיס), וייעודו הוא לתת מראה של עץ טבעי לפרקט.
3. פרקט טבעי – מורכב מלוחות עץ טבעיים אשר עוביים נע באיזור השניים או שלושה ס"מ.

מדדים לבחינת איכות הפרקט: (בעיקר מדדי איכות)

1. מדד סף שחיקה
2. מדד עמידות בלחץ (לחץ אשר מופעל ממשקל המונח על הפרקט ויכולת הפרקט לשאת את משקל זה ללא נזק).
3. מדד עמידות במים

ככל שמספר המדד גבוה יותר – כך איכותו של הפרקט נחשבת גבוהה יותר.

עוביים של הפרקטים המקובלים בשוק:

העוביים הקיימים והרווחים בשוק הם: פרקט בעובי 6 מ"מ

פרקט בעובי 7 מ"מ

פרקט בעובי 8 מ"מ

עובי הפרקט לרוב מסומן על אריזתו של הפרקט עצמו.

תפקיד הספוג בפרקט: הספוג מונח מתחת לפרקט (מתחת למצע) ותפקידו הוא ליצור בידוד מקור וחום וכמו כן למנוע תהודה מיותרת כאשר הולכים על הפרקט. עובי ממוצע של ספוג פרקט הוא בין 1 מ"מ ל 3 מ"מ לערך.

שיטות נעילת הפרקט:

ישנן שתי שיטות עיקריות לנעילת הפרקט:

1. שיטת Lock and click
2. שיטת Double click

הדרך להרכיב פרקטים היא חיבור של רצועות מתחברות אחת לשנייה בשיטה של זכר לנקבה.

סוגי דקים

ישנם סוגים רבים של דקים, לדוגמא:

דק אירוקו

דק טיק בורמזי

דק Cumaro

דק ipe

דק סינטטי

דק סינטטי אפור

דק סינטטי אגוז

דק איפאה

מטרת הדקים:

יצירת אוירה מסוימת ולתחושה חמימה וטבעית. זאת בעקבות נטיית האופנה לעצב עם חומרים שהם כמה שיותר טבעיים, לכן דקים נמנים עם החומרים שיכולים ליצור אוירה שכזו.

דק אורן הוא אחד מסוגי הדקים הפופולאריים ביותר היום מכיוון שהוא מאוד נוח לעבודה והעלות שלו אינה גבוהה יחסית.

את עץ האורן מייבאים בעיקר מרוסיה ומפינלנד כאשר האורן אשר מיובא מפינלנד נחשב איכותי יותר מהרוסי.

מכיוון שהאורן נחשב כעץ "רך" יחסית, לאחר התקנתו רצוי למרוח אותו בשמן.

דקים נוספים אשר תופסים פופולאריות לאחרונה הם דקים מעץ איפאה ועץ קושמרו שמקורם בדרום אמריקה.

יש לזכור שלמרות ההתעניינות הגוברת בעצי הקושמרו והאיפאה – העלות שלהם עדיין גבוהה משמעותית מעץ האורן אך איכותם נחשבת גבוהה מאוד.

יתרונות הדקים:

1. הדקים שומרים על טמפרטורה נעימה הן בחורף והן בקיץ.

2. לדקים מראה אסתטי שיכול להתאים כמעט לכל קו עיצובי.

3. השימוש בדקים יכול להתאים גם לעיצוב הפנים וגם לעיצוב החוץ.

4. ישנו מבחר דקים עשיר ממספר סוגים של עצים אשר לכל אחד מראה ייחודי וסגנון משלו.

5. ישנה אפשרות לשילוב סגנונות עיצוב נוספים בתוך ולצד הדקים עצמם.

6. הדקים קלים לטיפול ותחזוקה באופן יחסי.

7. דקים משרים אוירה ביתית נינוחה וחמימה.

סוגי פרקטים

כיום הפרקט נחשב לאמצעי הריצוף האופנתי ביותר בבתי ישראל ובמקביל פיתוחים חדשים של פרקטים ודמויי פרקטים הופכים אותו לנגיש יותר כלכלית לבתים רבים, כך שאפשר לומר שמהפחת הריצוף בארץ הושלמה ושהפרקט הכניס לחיינו מעט אווירה אירופית וסטנדרטים אמריקאים.

סוגי הפרקטים שקיימים היום בשוק מאפשרים לכל אחד לבחור ולהתקין פרקט בעל מראה ותכונות מתאימים לו גם בעלויות סבירות.

פרקט עץ מלא או פרקט גושני, הוא סוג הפרקט האיכותי ביותר העשוי שכבה אחת בעובי של 4 עד 12 מילימטר. הפרקט הגושני מורכב מרצועות עץ ארוכות וצרות שמוצמדות זו לזו בשיטת חיבורי זכר – נקבה. מחיר מטר מרובע של פרקט גושני נע בסביבות 40 דולר אמריקאי. פרקט גושני ניתן להצמיד לרצפה בשיטת הדבקה ישירה על פני האריחים בתחתיו או בהדבקה צפה, על פני יריעה (מחומרים שונים) אותה ניתן להפריד מהרצפה בקלות במקרה של פירוק הפרקט.

פרקט עץ תלת שכבתי – הוא פרקט זול יותר שמורכב משלוש שכבות עץ שונות המוצמדות זו אל זו בלחץ גבוה. השכבה העליונה היא שכבת עץ איכותי וקשה בעובי של כארבע מילימטר. חלקי הפרקט מודבקים זה לזה בדבק. ניתן להדביק גם את הפרקט התלת שכבתי באמצעות הדבקה ישירה או הדבקה צפה על גבי יריעה פוליאוריטנית שגם מעניקה לרצפה תחושת רכות מסויימת בדריכה ומוסיפה לרמת בידוד הקור שעולה מהרצפה. פרקט תלת שכבתי עולה בסביבות 35 דולר למטר מרובע.

פרקט פורניר – הוא תחליף זול יותר לפרקט עץ. הפרקט מורכב משלוש שכבות (ובמקרים נדירים רק שתיים): שכבת נייר מוקשה, שכבת אמצע עשויה סיבית מיוחדת (הדבקה בלחץ של שבבי עץ) והשכבה העליונה מרצועה דקה של עץ מלא המכוסה במספר שכבות לק להגנה. את פרקט הפורניר אי אפשר ללטש ולהבריק בגלל דקותו. מחירו נע בין 20 ל – 30 דולר למטר מרובע.

פרקט לימינציה

הפרקט הפשוט ביותר למעשה לא עשוי מעץ אמיתי, אלא משילוב של חומרים פלסטיים – PVC עם חומר פלסטי נוסף כשהשכבה העליונה היא מעין ציפוי שקוף דמוי לק. התוצאה היא ריצוף שדומה לפרקט מהמון בחינות ואפילו בעל מקדם שחיקה נמוך יותר. 

התקנת רצפת פרקט בבית

לרצפות פרקט יש מספר יתרונות בולטים על פני ריצוף האבן והקרמיקה הסטנדרטי: רצפות פרקט מבודדות קור ומאפשרות יותר נוחות בהליכה יחפה בבית בכל עונות השנה, וגם נוחות רבה יותר בנקיון, ומעל הכל רצפת פרקט משדרת אווירה יוקרתית וחמימה לבית ומסמלות איכות. התקנה של רצפת פרקט בחדר היא משימה לא שלרוב לא כדאי לבצע אותה לבד ורצוי להקפיד על איכות המתקין ומיומנותיו.  התקנה הפרקט שלא מביצעת במדוייק ובאופן הנכון תביא לפגמים מהירים בריצוף ולצורך בהחלפת הפרקט כבר לאחר תקופה קצרה.

הכנת הרצפה

השלב החשוב ביותר הוא תהליך הכנת הרצפה: הרצפה חייבת להיות נקייה וחלקה לחלוטין,  ללא בליטות שיהרסו את הפרקט אחרי שימוש קצר. חשוב מאוד לבחון את מידת הלחות ברצפה שמיועדת לרציף הפרקט ולוודא שהלחות לא נמוכה מ -2%  ולא גבוהה מ – 8%. בנוסף התקנת הפרקט צריכה להתבצע בטמפרטורה שאינה נמוכה מ – 18 מעלות על רצפה יבשה לחלוטין. ניתן לבנות פרקט על פני כל משטח קשה, כגון: מרצפות אבן, בטון וכדומה אבל לא על פני רצפה רכה כמו שטיח מקיר אל קיר (שאותו חייבים להסיר לפני התקנת הפרקט).

הדבקה צפה

ברוב המקרים מומלץ לבחור בהדבקה צפה, כלומר בשיטה של הדבקת הפרקט על פני יריעת פוליתילין או יריעה דומה ולא להדביק את הפרקט ישירות על הרצפה. שיטת ההדבקה הצפה משפרת את יכולות הבידוד של הפרקט ובעיקר מקלה כשרוצים להסיר את הפרקט על מנת לתקן אותו או או להחליף. מעל יריעת הפוליתילן כדאי להניח שכבת ספוג פוליתילן בעובי של כ – 4 מילימטרים.

הנחת הפרקט

חשוב להשאיר בצמידות לקירות מרווח של סנטימטר אחד להתפשטות הפרקט. בזמן הנחת רצועות הפרקט ניתן להשתמש בחוצצים מיוחדים בדפנות שנותרו ריקות, ואחרי שכל הרצועות שולבו זו בזו בזכר מול נקבה וההנחה הושלמה ניתן להוציא את החוצצים ולהתקין צמוד לקירות פאנלים שיסתירו את המרווח שבין הקיר למשטח הפרקט.

מדידת השטח

לפני תחילת התהליך חשוב מאוד להקפיד במדידות, כדי למנוע מחריגות ובליטות במקומות שונים, והכי חשוב תחת דלת החדר. המדידה לפני הנחת פרקטים היא קריטית ואין מקום בה לטעויות וזוהי עוד סיבה להיעזר בשירותיו של מתקין מקצועי ומיומן ולא לנסות לעשות את הנחת הפרקט בעצמכם.